Nájom zdravotníckych priestorov

Pre účely tohto článku budeme nehnuteľnosti, ktoré využívajú poskytovatelia zdravotnej starostlivosti na výkon tejto činnosti označovať slovným spojením zdravotnícky priestor.

Právny vzťah medzi prenajímateľom zdravotníckych priestorov a nájomcom je komplikovaným spoločenským vzťahom regulovaným viacerými právnymi normami. Primárnym právnym predpisom je zákon č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v z. n. p. (ďalej len „Občiansky zákonník“). Druhým významným právnym prameňom je zákon č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov, v z. n. p. (ďalej len „zákon o nájme nebytových priestorov“), ktorý je vo vzťahu k občianskemu zákonníku predpis špeciálny. Pri analýze niektorých právnych inštitútov v nájomnom vzťahu budeme musieť použiť aj analógiu s nariadením vlády SR č. 87/1995 Z. z., ktorým sa vykonávajú niektoré ustanovenia Občianskeho zákonníka, v z. n. p. (ďalej len „nariadenie vlády“).

Podľa § 7 ods. 1 zákona č. 578/2004 Z. z. o poskytovateľoch zdravotnej starostlivosti, zdravotníckych pracovníkoch, stavovských organizáciách v zdravotníctve a o zmene a doplnení niektorých zákonov v z. n. p. (ďalej len „zákon o poskytovateľoch zdravotnej starostlivosti“) je zdravotnícke zariadenie: „... prevádzkový útvar zriadený na poskytovanie zdravotnej starostlivosti a služieb súvisiacich s poskytovaním zdravotnej starostlivosti...“

S ohľadom na vlastnú definíciu zdravotníckych priestorov ich môžeme zaradiť medzi nebytové priestory, ktoré sú podľa § 1 písm. a) zákona o nájme nebytových priestorov: „...miestnosti alebo súbory miestností, ktoré podľa rozhodnutia stavebného úradu sú určené na iné účely ako na bývanie...“ Nebytovými priestormi nie sú podľa tohto ustanovenia príslušenstvo bytu ani spoločné priestory domu.

Prenajímateľ a nájomca predstavujú dva subjekty s odlišnými ekonomickými záujmami. Zatiaľ čo prvý z nich chce mať čo najväčší úžitok, t. j. zisk z prenájmu, nájomca figurujúci na druhej strane vzťahu, zas chce minimalizovať svoje nákladové položky.

Podstatou nájmu zdravotníckych priestorov je ich odplatné prenechanie nájomcovi k dočasnému užívaniu alebo braniu úžitkov z nich (napr. v podobe podnájmu). Bez toho, že by napr. existovala dohoda o odplate alebo bez splnenia podmienky dočasnosti nikdy nepôjde o nájomný vzťah. Prenajímateľ dobrovoľne obmedzuje časť svojich vlastníckych práv v prospech nájomcu a v prospech iných osôb, ktoré odvodzujú svoje právo užívať danú nehnuteľnosť od nájomcu. To znamená, že medzi nimi a prenajímateľom neexistuje priamy právny vzťah, ale len „kvázi vzťah“.

Špecifiká nájmu zdravotníckych priestorov

Vzhľadom na to, že zdravotnícke priestory slúžia na poskytovanie zdravotnej starostlivosti pacientom, v istom ohľade sa líšia od iných nebytových priestorov. Podstatnou odlišnosťou je to, že na zdravotnícke priestory sú kladené omnoho vyššie hygienické nároky, než na bežné nebytové priestory. Právnymi predpismi sú určené napríklad najvyššie prípustné koncentrácie prachových častíc a mikroorganizmov v čistých priestoroch zariadenia. Samozrejmosťou sú takisto špecifické podmienky prevádzky a zásady ochrany zdravia pacienta a zamestnancov. Pri poskytovaní zdravotnej starostlivosti môže vznikať aj iný, než komunálny odpad, čo treba takisto reflektovať do úpravy nájomného vzťahu. Vprípade ambulancií sú pravidlom takisto aj tzv. čakacie priestory pre pacientov, ktorých využívanie je takisto predmetom nájmu.

Ešte pred podpisom nájomnej zmluvy odporúčame, aby budúci nájomcovia požadovali od budúceho prenajímateľa aktuálny list vlastníctva, dokazujúci jeho vlastnícke právo k predmetnej nehnuteľnosti a súčasne vyvrátili existenciu nejakej ťarchy na nej. Tieto skutočnosti si môže potenciálny nájomca overiť aj na internetovom katastrálnom portáli (www.katasterportal.sk). O istých skutočnostiach, majúcich podstatný vplyv na výkon nájomných práv, sa však nájomca predsa len nemusí vôbec dozvedieť. Jednou takouto skutočnosťou je napríklad prebiehajúci súdny spor vo veci určenia vlastníckeho práva k nehnuteľnosti.

Vznik nájmu

Právnou skutočnosťou, na základe ktorej vzniká nájomný vzťah, je nájomná zmluva. Je nevyhnutné, aby nájomná zmluva spĺňala všeobecné náležitosti právneho úkonu. Najčastejšie nedostatky sa objavujú pri náležitostiach subjektu, a to predovšetkým z dôvodu nedôsledného vymedzenia zmluvných strán. Druhým okruhom problémov sú nedostatky v presnom a nezameniteľnom vymedzení prenajímaných priestorov. Do tretice sú v praxi problémy s neurčito